Een blauwdruk voor compromissen: Atlantic City repareren

Het lot van de stad Atlantic City hangt in de ballast, en het lijkt erop dat politieke leiders maar een klein beetje wankelen bij het erkennen dat niemands belang wordt gediend door op de hielen te graven. Als we vooruitgang boeken, lijkt het erop dat er ruimte is voor compromissen, en zowel de president van de staatssenaat, Stephen Sweeney, als de voorzitter van de staatsvergadering, Vincent Prieto, kunnen de helden zijn die Atlantic City redden met een beetje geven en nemen. Gouverneur Chris Christie kan ook uit een Atlantic City-compromis komen met een politieke overwinning, en misschien zelfs een erfenis om op te scheppen.

Wat er nu voor nodig is, is dat ze alle drie erkennen dat hun overwinning groter kan zijn dan wat ze moeten teruggeven. Wat ze allemaal moeten erkennen, is dat ze elk de anderen hun gezicht moeten laten redden. En de idealist in mij denkt dat ze allemaal de stad Atlantic City, haar inwoners en de bredere regio van Zuid-Jersey kunnen helpen met een klein beetje politieke wil. Als iemand die op twee mijl afstand van Atlantic City opgroeide, zoutwatertaffy verkocht als een bijbaantje op de Boardwalk op de middelbare school, en me een weg betaalde door wat toen Stockton State College was, begroetende bussen vol gokspellende senioren en cocktails slingerend naar hoopvolle baccarat-spelers, vraag ik hen om alsjeblieft een manier te vinden. Dit is een kleine politieke kwestie waarmee ze in hun loopbaan te maken zullen krijgen, maar in hun handen ligt het lot van het economische levensonderhoud van zoveel mensen. Deze mensen zijn geen politici - het zijn autobedienden, winkelbedienden, blackjackdealers en studenten die cocktails drinken. Het zijn mensen die proberen de kost te verdienen en hun families te ondersteunen in het licht van een drastisch veranderend gaming-bedrijfsmodel.

Er zijn twee plannen: de staatsovername van Atlantic City, voorgesteld door Sweeney, wordt gesteund door gouverneur Chris Christie, maar beschimpt door stadsleiders en velen in heel Zuid-Jersey. Het plan ontneemt de gemeente in wezen de meeste controle en geeft die bevoegdheid aan het ministerie van Gemeenschapszaken, en een onlangs aangekondigd compromis zou de uitvoering van het plan uitstellen tot na het zomerseizoen als de stad aan bepaalde criteria zou voldoen. De alternatief , stelt een door Prieto gesponsord wetsvoorstel een reeks benchmarks vast waarin de gemeentelijke macht afneemt en de staatscontrole toeneemt als de stad de gespecificeerde financiële doelen niet haalt. De Prieto-rekening voorziet ook in een casinobetaling in plaats van belastingen (PILOT) programma, waarbij casino's in totaal $ 120 miljoen aan de stad zouden verstrekken voor belastingjaar 2016, en 10 jaar zouden blijven bestaan ​​op basis van spelinkomsten en het inflatiepercentage. PILOT's beschermen de stad tegen het effect van gerechtelijke herbeoordelingen op de acht casino's die open blijven.

Een belangrijk punt waar staatsleiders rekening mee moeten houden: onder de door de Sweeney voorgestelde compromismaatregel zou de staat beslissen over de overname op basis van de voorwaarde dat de stad een begroting creëert waarin de uitgaven per hoofd van de bevolking niet hoger zijn dan $ 3.500 per inwoner. Als de stad faalt, treedt het oorspronkelijke overnameplan in werking. Het probleem met dat plan is dat het de unieke situatie van een badplaats met 39.000 inwoners niet erkent, maar dat er op een bepaalde dag wel 50.000 mensen op de stranden kunnen komen en nog eens 50.000 in de casino's, restaurants en winkels . En dus stellen staatsfunctionarissen de dienstlast van Atlantic City gelijk aan plaatsen als Winslow en Monroe, Teaneck en Marlboro. Wanneer was de laatste keer dat 130.000 mensen op een zomerse zaterdag in Winslow waren gepropt? Of 50.000 woonden een concert bij in Monroe? En de mensen die naar Atlantic City komen – de dag waarop inwoners stadsdiensten nodig hebben: politiebescherming, strandwachten, ambulances, infrastructuur, toiletten, onderhoud enzovoort. En dus moet de staat erkennen dat, hoewel er ernstige problemen zijn met de financiën van Atlantic City, het onoprecht is om de uitgaven van de stad te meten door te vergelijken met plaatsen als Patterson of Jersey City.

Een eenvoudig voorbeeld: gemiddeld maakt EMS in Atlantic City ongeveer 20.000 runs per jaar. Gezien de bevolking per hoofd van de bevolking zou de helft van de inwoners van de stad elk jaar een ambulance bellen. Nu houden ze van feesten in Atlantic City, maar intuïtief weten we dat dit niet logisch is, en dus moet Atlantic City niet aan dezelfde standaard worden gehouden als andere gemeenten met een vergelijkbaar aantal permanente inwoners. En dus moet de staat ruimer nadenken over hoe hij Atlantic City kan dwingen zijn financiële huis op orde te krijgen: tien procent minder uitgaven, of een andere formule.

Staatsleiders moeten ook erkennen dat er geen gebrek is aan politieke wil om dit probleem op te lossen. Burgemeester Don Guardian, gekozen in 2014, heeft geprobeerd de bescherming van de belangen van zijn kiezers in evenwicht te brengen met de harde fiscale realiteit waarmee de stad wordt geconfronteerd. En dat doet hij in een context van dwang: controversiële pensioenen voor strandwachten? Staat verplicht. Kamerbelasting? Staat gecontroleerd. Luxe belasting? Staat gecontroleerd. Parkeerbelasting? Staat gecontroleerd. De staat heeft $ 60 miljoen aan belastingen en toeslagen geïnd van bezoekers van Atlantic City en verbiedt de stad om deze belastingen te verhogen als ze dat willen. De stad moet worden bevrijd van veel van de beperkingen die zowel haar vermogen om de uitgaven te verlagen als de inkomsten te verhogen, beperken als de staat wil dat ze solvabel wordt.

Het noodsituatiekarakter van de fiscale situatie van de stad heeft er opnieuw toe geleid dat er sprake is van een regering per crisis. Maar dit betekent ook dat de stad en de staat, terwijl ze proberen een oplossing te vinden, een stap terug moeten doen en moeten kijken hoe de toekomst van de stad eruit moet zien voor een post-gamingcentrum in Atlantic City. En in tegenstelling tot eerdere onderzoeken, moet dit onderzoek de belangrijkste belanghebbenden omvatten, waaronder burgers, gekozen functionarissen, bedrijfsleiders, toerismedeskundigen en functionarissen voor economische ontwikkeling van de staat.

Er zijn drie belangrijke struikelblokken om een ​​compromis te sluiten. Maar er ligt genoeg op tafel voor iedereen om als winnaar naar huis te gaan:

Voor beide om compromissen te sluiten: collectieve onderhandelingen. Het doel van Sweeney om $ 3.500 per hoofd van de bevolking uit te geven is onrealistisch, maar het is ook onrealistisch om te denken dat de collectieve arbeidsovereenkomsten niet op tafel zullen liggen. Elk compromis zal vakbonden, casino's, schuldeisers en andere belanghebbenden moeten omvatten, en het zal een compromis moeten omvatten. Maar de stick moet realistisch en haalbaar zijn.

Voor Sweeney om compromissen te sluiten: water. De verkoop van publieke activa is een belangrijk onderdeel van de staatsovername. Zoals het er nu uitziet, is de stad, onder auspiciën van de Gemeentelijke Utilities Authority, eigenaar van de watervoorziening van de stad. De door Sweeney gesponsorde staatsovernamemaatregel bevat een bepaling die de staatsmanagers in staat zou stellen dit openbare bezit te verkopen. Dit is een belangrijk compromis omdat Phil Norcross, de broer van Sweeney's weldoener en machtsmakelaar George in Zuid-Jersey, een lobbyist is voor American Water, dat interesse heeft getoond in de aankoop van het waterbedrijf van de stad. Het is begrijpelijk dat de burgemeester van Atlantic City, Don Guardian en andere lokale leiders, tegen dit onderdeel van het plan zijn. Het probleem met de verkoop van dit activum is tweeledig: het vertegenwoordigt een eenmalige inkomstendeal, terwijl het waterbeheer als stadsactiva betekent dat de stad, indien correct beheerd, de watervoorziening als inkomstengenerator zou kunnen gebruiken. Ten tweede maken politici in de stad en in de staatswetgever zich zorgen over het netto-effect van privatisering in termen van kosten voor stadsbewoners: privatisering zal leiden tot een tariefstijging, zo niet nu uiteindelijk. En dit is een stad waarvan de inwoners een verhoging niet kunnen betalen. Sweeney moet een compromis sluiten over deze kwestie en toestaan ​​dat het deel uitmaakt van het stimuleringspakket in Prieto's wetsvoorstel, wat zou betekenen dat de verkoop van Waterworks niet op tafel zou komen tenzij Atlantic City niet zou voldoen aan hun benchmark voor het eerste jaar, en dan zou de onafhankelijke openbare accountant de definitieve bevoegdheid krijgen over elke verkoop, fusie of privatisering van het waterschap van de stad.

Voor Prieto om compromissen te sluiten: onder de staatsovernamemaatregel zou de door de staat benoemde directeur de bevoegdheid hebben om een ​​veto uit te spreken over de notulen van het bestuursorgaan van de gemeente die stabilisatie en herstel nodig heeft, elk bestuur, commissie of afdeling van de gemeente in behoefte aan stabilisatie en herstel, en elke onafhankelijke raad of autoriteit in de gemeente die behoefte heeft aan stabilisatie en herstel, inclusief, maar niet beperkt tot, de huisvestingsautoriteit, parkeerautoriteit, herontwikkelingsautoriteit, planbord en bestemmingsbord voor aanpassing. De sleutel hier is dat Sweeney en Christie het proces van herontwikkeling willen beheersen, en Prieto moet hen die macht geven. Het is misschien een herenakkoord achter gesloten deuren, maar als Prieto beweging wil op het gebied van collectieve onderhandelingen en water, zal hij moeten toegeven aan ontwikkeling.

Terwijl Atlantic City aan het afbrokkelen is, hebben sommige vooruitziende zielen - velen van hen vrienden van George Norcross - de potentiële kans ingezien en hebben ze grote stukken bouwgrond bij elkaar gevoegd met het oog op grootschalige investeringen. In ruil voor speelruimte bij collectieve onderhandelingen en het voorkomen van privatisering van water, zou Prieto een sterke formule moeten steunen voor staatssteun voor herontwikkeling voor ontwikkelaars die nauwe banden hebben met de Norcross-machine - het gebruik van Casino Reinvestment Development Authority (CRDA) en de staat Economic Development aanmoedigen Autoriteit geld en, en burgemeester Guardian en de gemeenteraad moeten ook aan boord springen. Ontwikkeling betekent banen en ontwikkeling betekent belastinginkomsten, en als ontwikkeling de rekeningen van de stad betaalt en de vrienden van Norcross en Christie rijker maakt, dan zij het zo.

En Sweeney zou dit moeten zien als de enorme politieke kans die het is, aangezien er verschillende ontwikkelaars zijn die aanzienlijke investeringen hebben gedaan of doen in de stad. De beloningen voor die investeringen zullen aanzienlijk zijn en Sweeney zal zeker rijkelijk beloond worden in de vorm van campagnedonaties voor zijn pleidooi voor deze ontwikkelaars. Gouverneur Christie kan er zeker van zijn dat zijn bondgenoten ook beloond zullen worden.

Aan tafel zitten een veelheid aan belangen:

• Joseph Jingoli -Jingoli's omvangrijke portfolio geeft een relatie met Norcross aan: Jingoli bouwt de $ 35 miljoen Cooper Norcross Academy in Camden, de Cooper Medical School van Rowan University (in het district van Sweeney, waar Norcross een belangrijke rol in speelde) en het Rowan College of Business, samen met vele andere projecten. Jingoli heeft een gevarieerd aanbod van zowel publieke als private ontwikkelingsprojecten en zou in de toekomst verzekerd moeten zijn van een plaats aan de tafel.

• Omar Boraie - Boraie's luxe appartementencomplex in New Brunswick, The Aspire, ontving $ 4,8 miljoen aan Sandy Relief Funds, $ 60 miljoen aan gesubsidieerde staatsleningen, $ 21 miljoen aan belastingkredieten. De ontwikkelaar van Middlesex County heeft de afgelopen decennia honderdduizenden dollars geïnvesteerd in politieke bijdragen, waaronder duizenden voor de presidentiële campagne van Christie - en heeft gezien dat die investeringen vruchten afwerpen. Atlantic City zal niet anders zijn. Boraie heeft een lening van $ 15 miljoen van CRDA verkregen om The Beach at South Inlet te financieren, een luxe appartementencomplex van $ 71 miljoen met 250 eenheden, aan de noordpunt van de Boardwalk in de buurt van het ter ziele gegane Revel.

• Jack Morris - de onroerendgoedmagnaat uit Middlesex County die in de hele staat een speler is op het gebied van meergezins- en winkelontwikkeling. Morris's M & M Development heeft hoogwaardige portefeuilles in Camden en Newark; it Edgewater Properties ontwikkelt commerciële, luxe huur- en particuliere woningen, met name in het zuiden en midden van New Jersey. Zijn relatie met Norcross gaat meer dan tien jaar terug toen zijn bedrijf werd gekozen voor de herontwikkeling van het circuit van Garden State Park in Cherry Hill.

• Jon Hanson - deze bondgenoot van Gov. Christie's is Hampshire Real Estate was de voorzitter van de Hanson Commission, Christie roadmap in de omgang met Atlantic City. Hij is ook het brein achter de Atlantic City Development Corporation, of ACDevCo, de onafhankelijke non-profitorganisatie die een Atlantic City-campus van $ 200 miljoen bouwt voor Stockton University om in het najaar van 2018 te openen. De Atlantic City-campus van Stockton University belooft de hoeksteen te worden van revitaliseringsinspanningen in Atlantic City.

• George Norcross - hoewel hij doorgaans niet wordt beschouwd als een vastgoedontwikkelaar, geven rapporten na een ontmoeting tussen Norcross en Atlantic County Executive Dennis Levinson aan dat Norcross overweegt te investeren in Atlantic City.

• Glenn Straub - een vastgoedontwikkelaar in Florida, betaalde $ 82 miljoen voor het ter ziele gegane Revel-casino, dat $ 2,4 miljard had gekost om te bouwen. Straub heeft gezegd dat hij een extra $ 500 miljoen zal investeren in een breed scala aan recreatieve voorzieningen, waaronder waterparken, touwbanen, dressuur- en paardenspringen, een skipiste en halfpipe, een internationale kunstbeurs en een nieuw congrescentrum. Straub is schijnbaar een eenzame wolf, niet verbonden met een van de grote politieke spelers, maar is niettemin belangrijk voor de toekomst van de stad.

De realiteit is dat al deze ontwikkelaars (behalve Straub) politiek verbonden zijn en de politici die voor hen pleiten (Norcross en Christie) zullen er voordeel uit halen. Dat zijn, zoals ze zeggen, de kosten van zakendoen. Maar het is in het belang van de stad dat de ontwikkelaars van Norcross en Christie de ondersteuning krijgen die ze nodig hebben.

Een van de ontwikkelbare percelen die binnenkort beschikbaar zal komen, is Bader Field, een wenselijk 130 hectare groot stuk grond aan het water langs de Albany Avenue-weg. Om van Bader Field een ontwikkelbare site te maken, zal ongeveer $ 100 miljoen extra kosten. Sweeney en Prieto moeten samenwerken met CRDA en de staatsautoriteit voor economische ontwikkeling om de uiteindelijke koper te helpen. Het gebied is rijp met mogelijkheden: het zou een jachthaven, een winkel- / hotelruimte van het type Inner Harbor, luxe flatgebouwen of al het bovenstaande kunnen huisvesten. Bovendien moet een deel van het land, inclusief de sportfaciliteiten die het momenteel huisvest - het Atlantic City Surf Baseball-veld en een ijsbaan - door de staat en de stad worden gereserveerd voor gebruik door Stockton University, die een staats- of-the-art satelliet campus slechts enkele straten verderop. De samenwerking in deze publiek-private ontwikkeling kan leiden tot een vast publiek voor restaurants, winkels en recreatie.

Brigid Callahan Harrison is hoogleraar politieke wetenschappen en rechten aan de Montclair State University, waar ze cursussen geeft over de Amerikaanse overheid. Ze is een frequente commentator over staats- en nationale politiek en is de auteur van vijf boeken over de Amerikaanse politiek. Vind haar leuk op Facebook bij Brigid Callahan Harrison. Volg haar op Twitter @BriCalHar.