Iets voor 22.00 uur. op 25 januari stak Larry Silverstein, de 69-jarige, roodharige vastgoedontwikkelaar, East 57th Street over nabij Madison Avenue toen hij werd aangereden door een Ford sedan uit 1997. Zijn bekken gebroken, hij werd naar het New York University Medical Center gebracht. Zoals de heer Silverstein later aan zijn dochter zou vertellen, was het ongeval een slechte breuk op het slechtst mogelijke moment: hij was een van de drie bieders in de race om een 99-jarige huurovereenkomst op het World Trade Center te winnen. De heer Silverstein zag zich geconfronteerd met een deadline van 31 januari om zijn bod in te dienen bij de huidige eigenaar van het Trade Center, het Havenbedrijf van New York en New Jersey.
De volgende dagen stonden zakenpartners, adviseurs en acolieten in stoelen langs de gang buiten de ziekenhuiskamer van meneer Silverstein terwijl de laatste details van het bod werden uitgewerkt. Slechts vijf dagen na zijn aanraking met de dood deed Mr. Silverstein een botte verklaring in de New York Post: We begeren naar het World Trade Center, de prijs van alle prijzen.
Weinigen gaven de heer Silverstein veel kans om te voltooien wat op het punt stond de grootste onroerendgoeddeal in de geschiedenis van New York te worden. Van de drie finalisten van het Havenbedrijf was hij het donkere paard, zei Michael Cohen, chief executive van de onroerendgoedmakelaardij GVA Williams. De conventionele wijsheid leek pas te worden bevestigd toen de biedingen werden ontzegeld en Vornado Realty Trust de concurrentie wegblies met een bod van $ 3,25 miljard - $ 600 miljoen meer dan de heer Silverstein had geboden.
Dat is het moment waarop meneer Silverstein liet zien waarom hij, ondanks hausse en mislukkingen, zijn reputatie als een van de slimste vastgoedmensen van de stad heeft behouden. Hij wuifde zichzelf weg en ging door en verhoogde zijn bod tot slechts $ 30 miljoen minder dan dat van Vornado. Hij wachtte rustig af terwijl de onderhandelingen tussen de raad van bestuur van het Havenbedrijf en de voorzitter van Vornado, Steven Roth, mislukten. Toen stapte hij in de bres.
Nu is het de beurt aan de heer Silverstein, en deze keer verlopen de onderhandelingen veel soepeler, volgens mensen die het proces volgen. Toen hem werd gevraagd commentaar te geven op zijn bod, zei de heer Silverstein: Er is niets vergelijkbaars met het World Trade Center. Het is uniek in omvang, locatie, bekendheid en zichtbaarheid. Het is mijn droom geweest. Nog eind maart voorspelden velen dat de heer Silverstein de deal niet zou kunnen sluiten en dat het complex naar de derde bieder zou gaan, een samenwerking tussen Mortimer Zuckerman's Boston Properties en Brookfield Financial Properties. Nu is er echter een groeiende consensus dat dhr. Silverstein zal zijn prijs winnen.
Aan de andere kant is er tot nu toe nauwelijks iets gegaan zoals voorspeld in de roerige veiling van het Havenbedrijf. Hoewel de persoonlijke stijl van Mr. Silverstein is om op te peppen en te charmeren, zeggen mensen die met hem te maken hebben gehad, dat hij net zo'n taaie onderhandelaar kan zijn als Mr. Roth. Je denkt dat je klaar bent, herinnerde zich een gekneusde overlevende van een onderhandeling met hem. Je bent nooit klaar.
Lewis Eisenberg, de voorzitter van het Havenbedrijf, zei dat hij betwijfelde of de deal op 5 april, de volgende geplande vergadering van de raad van bestuur van het Havenbedrijf, rond zou zijn. Toch, zei hij, gaat alles goed. De heer Eisenberg heeft reden om blij te zijn: volgens de mensen die bij het proces betrokken waren, was de heer Silverstein bereid om akkoord te gaan met de voorwaarden van de huurovereenkomst waar Vornado niet tegen opgewassen was. Vornado, een beursgenoteerd bedrijf, wilde een kortere huurovereenkomst om minder schulden op de balans te hebben (geen probleem voor de privé-onderneming van de heer Silverstein), en verzekerde ook dat Vornado niet aan de haak zou slaan als, zoals verwacht, de stad klaagt aan om de ontwikkelaar bijna $ 100 miljoen per jaar aan onroerendgoedbelasting op het onroerend goed te laten ophalen.
De bondgenoten van de heer Silverstein schrijven de relatieve hoffelijkheid toe aan zijn jarenlange vriendschappelijke coëxistentie met het Havenbedrijf, zijn huisbaas bij 7 World Trade Center, een kantoorgebouw dat hij eind jaren tachtig op het terrein van het Havenbedrijf ontwikkelde. Toen de Twin Towers op vrijdag 26 februari 1993 werden gebombardeerd, herinnert Barry Weintrob zich, voormalig Chief Financial Officer van het Havenbedrijf, dat de heer Silverstein onmiddellijk vrije ruimte in zijn gebouw aan het personeel van het Havenbedrijf aanbood. Maandag was het personeel weer aan het werk, zei hij.
Het kan ook geen kwaad dat als meneer Silverstein aan de onderhandelingstafel zit, hij een paar bekende gezichten aan de andere kant ziet – Ben Needell bijvoorbeeld. De heer Needell, een advocaat bij Skadden, Arps, Slate, Meagher en Flom, is een van de advocaten die onderhandelt over de deal voor het Havenbedrijf. Normaal gesproken is hij de advocaat van meneer Silverstein. Ik zal je alleen maar zeggen dat Larry een geweldige kerel is, zei meneer Needell.
Een andere constante aanwezigheid in de onderhandelingen is Tim Ryan, een executive bij J.P. Morgan Chase, die het Havenbedrijf heeft geadviseerd over de verkoop. Een divisie van J.P. Morgan Chase is ook eigenaar van het oude Equitable Building op 120 Broadway, dat de heer Silverstein beheert en een optie heeft om te kopen voor $ 200 miljoen.
De heer Silverstein is ook een vriend van gouverneur George Pataki, die de helft van het bestuur van de autoriteit benoemt, en andere Albany-republikeinen. De heer Silverstein gaf afgelopen november $ 15.000 aan het campagnecomité van de gouverneur, net toen de biedingen voor het Trade Center aan het opwarmen waren. De heer Silverstein gaf $ 35.000 aan de Senaat G.O.P. en aan meerderheidsleider Joseph Bruno vorig jaar.
Een verwarde wereld
Dergelijke relaties zijn normaal in de incestueuze wereld van onroerend goed in Manhattan. Maar terwijl de deal met het World Trade Center zich ontvouwde, bracht het een opmerkelijke verzameling van de juridische, ontwikkelings- en politieke elite van New York samen. Er is de heer Roth, de grootste commerciële verhuurder van Manhattan; Mr. Zuckerman, de eigenaar van de Daily News; John Zuccotti, de loco-burgemeester die ontwikkelaar werd, die nu aan het hoofd staat van Brookfield. Howard Milstein, de vastgoedtelg (ooit vertegenwoordigd door de heer Zuccotti), adviseert de raad van bestuur van het Havenbedrijf, waar de heer Eisenberg, een vastgoedinvesteerder, nauwlettend aandacht schenkt aan bestuurslid Peter Kalikow, een ontwikkelaar en eenmalig eigenaar van de New York Post, die ook Mr. Pataki's keuze is om het nieuwe hoofd van de Metropolitan Transportation Authority te worden. Een of andere van de ontwikkelaars die bieden op de huurovereenkomst van het World Trade Center, heeft bijna elke hotshot vastgoedadvocaat in de stad in dienst. En tot nu toe is Mr. Silverstein erin geslaagd om ze allemaal te slim af te zijn.
En hij blijft manoeuvreren. Zoals The Wall Street Journal op 28 maart meldde, heeft dhr. Silverstein een partner aangenomen, vastgoedbelegger Lloyd Goldman. Een bron dicht bij de heer Goldman zegt dat hij een aanzienlijk deel zal bijdragen van de ongeveer $ 150 miljoen die Mr. Silverstein moet inzamelen om financiering te krijgen voor een aanbetaling van $ 800 miljoen; GMAC leent de groep van de heer Silverstein de rest. (De rest van de $ 3,22 miljard zou worden verspreid over 99 jaar aan betalingen.)
De heer Goldman zal toetreden tot Westfield America Inc., een beursgenoteerde ontwikkelaar van winkelcentra die het ondergrondse winkelcentrum van het centrum wil, als de partner van de heer Silverstein bij de deal. Men zegt dat de heer Silverstein aan het trollen is voor nog meer investeerders; een vastgoedbron zei dat het niet verwonderlijk zou zijn als de deal eindelijk rond is, als Mr. Silverstein geen van zijn eigen geld investeert in de aankoop van het World Trade Center.
Aan de andere kant, niemand heeft ooit het vermogen van de heer Silverstein om deals te sluiten in twijfel getrokken. Vanaf het moment dat het Havenbedrijf zijn lijst met finalisten voor het Trade Center bekendmaakte, werd hij als een underdog beschouwd, simpelweg omdat hij het geld en de organisatorische kracht van zijn concurrenten miste. Het geld dat hij bijna veilig heeft. Nu is de vraag voor velen: als hij zijn prijs wint, wat gaat hij ermee doen?
Er zijn ook vragen over de lange termijn. Volgens een analyse van de cashflow van het complex door het tijdschrift Grid, kan degene die het Trade Center wint, enige tijd een relatief schamele geldstroom verwachten, totdat de langlopende huurcontracten zijn afgelopen. Dat betekent dat wie het complex koopt er jaren in zit voordat hij winst ziet.
Risico factor
Maar meneer Silverstein is nooit erg afgeschrikt door risico's. Hij begon in de jaren vijftig, net buiten de New York University, en werkte voor het makelaarsbedrijf van zijn vader. Het echte geld, realiseerde hij zich al snel, zat in het bezitten van gebouwen, niet in het huren ervan.
Hij ging 's avonds naar de rechtenstudie van de NYU, waar hij bevriend raakte met een andere jonge nieuwkomer, Bernie Mendik. Mr. Silverstein bracht zijn vriend in het familiebedrijf, stelde hem voor aan zijn zus en al snel trouwde meneer Mendik in de familie.
Ze kochten een gebouw op 305 East 47th Street van de legendarische partners Harry Helmsley en Larry Wien. De heren Silverstein en Mendik kwamen naar het voorbeeld van Helmsley en Wien, en bestudeerden en imiteerden de manier waarop ze pools van vele kleine investeerders gebruikten om grote aankopen te financieren.
De zaken gingen goed, maar aan het eind van de jaren zeventig scheidden de heer Mendik en de zus van de heer Silverstein, en de heer Silverstein en de heer Mendik gingen al snel uit elkaar. Ze huurden een andere jonge ontwikkelaar in die toen net naam maakte, Jerry Speyer, om de activa te helpen verdelen.
In de jaren tachtig vormden de heer Speyer, de heer Mendik en de heer Silverstein de kern van een kader van ontwikkelaars die kantoren zouden kopen en bouwen om de hausse in het Koch-tijdperk op te vangen. Ze waren fel concurrerend en probeerden elkaar te overtreffen met steeds ambitieuzere deals. Het geld was niet echt het punt, vertelde meneer Mendik aan Tom Schachtman, auteur van Skyscraper Dreams: The Great Real Estate Dynasties of New York. Het was gewoon een manier om de score bij te houden.
De heer Silverstein scoorde veel tijdens de hausse van de jaren tachtig. Hij bezat 13 gebouwen, waaronder 10 miljoen vierkante meter kantoorruimte in Manhattan; hij sloot een lucratief financieel partnerschap met J.P. Morgan; en hij vermaakte zich op zijn jacht en werd, samen met zijn vrouw Klara, een vruchtbare fondsenwerver voor Joodse liefdadigheidsinstellingen. Door dit alles bleef de heer Silverstein een hoge publieke bekendheid behouden en was hij enkele jaren voorzitter van de Real Estate Board van New York, en hielp hij de organisatie te transformeren van een vaste netwerkgroep in een politieke kracht. En hij hielp bij de oprichting van een nieuw Real Estate Institute aan de New York University. De heer Silverstein geeft er elk semester een cursus; zijn colleges zijn altijd alleen staanplaatsen.
Het is socratisch, zei Ken Patton, een voormalig president van de Real Estate Board, die de Larry en Klara Silverstein-leerstoel van het instituut bekleedt. In een typische lezing, zei hij, zal de heer Silverstein een dilemma presenteren - een moeilijke huurovereenkomst of een lastige bestemmingsplansituatie - en de studenten vragen om zich eruit te werken.
Mr. Silverstein heeft zichzelf uit zijn eigen portie real-life jams moeten werken. In 1981 kondigde hij een ambitieuze gok aan om 7 World Trade Center te bouwen, een twee miljoen vierkante meter grote kantoortoren aan Vesey Street, tussen West Broadway en Washington Street, zonder dat er een huurder in de rij stond om het gebouw te huren. In 1986 werd in een paginagrote krantenadvertentie waarin de tengere meneer Silverstein werd afgebeeld als een voetballer die de eindzone binnenreed, de identiteit van de huurder onthuld. Het was ook een grote: de investeringsbank Drexel Burnham Lambert.
Maar het geluk van meneer Silverstein veranderde toen Drexel bezweek onder een lading schandalen en slechte schulden. Seven World Trade Center stond voor bijna 90 procent leeg. De heer Silverstein vond uiteindelijk een ander makelaarskantoor, Salomon Brothers, om de ruimte te leasen, maar moest zoveel betalen om het gebouw te renoveren dat het pensioenfonds dat de hypotheek bezat, werd aangevallen voor extra geld in ruil voor een groot deel van zijn winst .
De geldcrisis trof al snel ook andere delen van zijn bezit. Een winkelcentrum op 34th Street werd verlaten. Een residentiële ontwikkeling op 42nd Street en 12th Avenue werd in de wacht gezet en het eigendom van 120 Broadway werd overgedragen aan zijn geldschieter, J.P. Morgan. Aangezien het bedrijf van de heer Silverstein in particulier bezit is, weet niemand daarbuiten zeker hoe ernstig hij gewond is geraakt. Maar vastgoedbronnen zeggen dat de heer Silverstein gedwongen was om veel van zijn gebouwen aan zijn geldschieters over te dragen, terwijl hij bleef om ze te beheren.
In 1998 was de heer Silverstein echter weer terug in het acquisitiespel. Hij kocht een kantoorgebouw op 140 Broadway van Leona Helmsley. Het 42nd Street-project in het uiterste westen, dat jarenlang had weggekwijnd, werd eindelijk voltooid.
Ondertussen begon meneer Silverstein een zoon, Roger, en een dochter, Lisa, te verzorgen om op een dag het bedrijf over te nemen. Mevrouw Silverstein was onlangs het onderwerp van een lang verhaal in de New York Times over dochters van ontwikkelaars, waarin ze voor het eerst het verhaal vertelde van het auto-ongeluk van meneer Silverstein. Ga ik meer verantwoordelijkheid van hem nemen? Ja, zei ze.
Desalniettemin zeggen mensen die hem hebben gezien dat meneer Silverstein nog steeds kwiek is en goed herstelt van zijn ongeluk. Larry is een jonge 69, zei James Kuhn, een executive bij de makelaardij Newmark and Company.
In de afgelopen tien jaar keek meneer Silverstein toe hoe meneer Speyer Rockefeller Center en het Chrysler Building kocht, en hoe meneer Mendik zijn bedrijf voor 656 miljoen dollar verkocht aan, ironisch genoeg, Steve Roth.
Nu is het zijn beurt. Als Larry het snapt, zei een man die zowel meneer Silverstein als meneer Mendik kent over de deal met het World Trade Center, dat Bernie niet in de spiegel kan kijken.
