Een plattegrond uit de jaren 1920 van een eenheid op 655 Park Avenue. (Met dank aan de New York Real Estate Brochure Collection, Avery Architectural and Fine Arts Library, Columbia University) hoeveel aandelen tesla bezit elon musk?
Plattegrond porno. Noem het een New Yorker's specialschuldig genoegen, tenminste als het om onroerend goed gaat. Er is niets aantrekkelijker dan het bestuderen van de indelingen van luxe appartementen,nagaan hoe architecten ooit duizenden vierkante meters verdeelden. Als het gaat om dit soort constructie - in tegenstelling tot de krappe appartementen waar de rest van New York in woont - is de plaatsing van elke slaapkamer, gang, badkamer, bibliotheek, meidenkamer, trap en foyer van groot belang. Als je het je niet kunt veroorloven om daar te wonen, kun je in ieder geval de blauwdruk nauwkeurig bekijken.
Nergens is plattegrondporno bevredigender dan de Upper East Side, ooit ground zero voor de meest prominente residentiële architecten van de stad, die gebouwen ontwierpen die in wezen uit gestapelde herenhuizen bestonden. Terwijl elk gebouw snel steeg vanaf de jaren 1910 gedurende de jaren 1920, trokken families zoals de Rockefellers en Astors hun intrek en bezetten appartementen met maar liefst 20.000 vierkante meter en 37 kamers. (Dat waren in feite de specificaties van het appartement van John D. Rockefeller in 740 Park, nu een legendarische coöperatie in Upper East Side.) Maar een verandering in levensstijl sinds de jaren 1920, om nog maar te zwijgen van een huidige luxemarkt die wordt gedomineerd door glazen gevels en open plattegronden, heeft een impact gehad op klassieke plattegronden van krachtige gebouwen langs Park en Fifth Avenues.
Appartementsgebouwen waren niet altijd de favoriete verblijfplaats van rijke New Yorkers. In feite moesten vastgoedontwikkelaars hen ervan overtuigen hun landhuizen te verlaten om daar te gaan wonen. 998 Fifth Avenue, een 17-delige gebouw ontworpen door McKim, Mead and White, wordt grotendeels gecrediteerd met het overtuigen van de elite van de stad dat appartementen acceptabele plekken waren om te wonen, volgens Carter Horsley, een voormalig architectuurjournalist en huidig hoofdredacteur van vastgoedwebsite StadRealty. (Aan de West Side was die rol eerder gespeeld door de Dakota.) Deze uitgestrekte, elegante appartementen, met wijnkamers, liften betimmerd met Frans walnoothout, zeven slaapkamers en ten minste zes bediendenkamers, vulden een gat in de markt: woningen die passen bij de rijken, maar zonder de vermoeiende klim van vijf verdiepingen die endemisch is voor eengezinswoningen - en zonder de kosten om ze te onderhouden.
Bij de opening van 998 Fifth in 1912 werden appartementen aangeboden tegen huurprijzen tot $ 25.000 per jaar. Ze huurden snel, met onder meer Murray Guggenheim en een kleindochter van 20 East End Avenue biedt plattegronden die doen denken aan die van de grote gebouwen van het begin van de 20e eeuw.
CommodoreCornelis Vanderbilt. Het gebouw werd zo populair dat andere flatgebouwen in die stijl werden nagebouwd, zei de heer Horsley.
De introductie van het luxe appartement viel samen met de opkomst van de Upper East Side als gewilde wijk. Tussen 1903 en 1913 werd het oude Grand Central Depot-treinstation gesloopt en vervangen door de huidige Grand Central Terminal. De omschakeling van stoomlocomotieven, die bovengronds veel lawaai maakten en veel land in beslag namen, naar ondergrondse elektrische treinen maakte eens ongewenst Park Avenue vrij om eersteklas (en pittoresk) onroerend goed in New York City te worden.
En zo begon New York in de jaren twintig van de vorige eeuw en zag daar een ongekende hausse in de ontwikkeling van luxe appartementen.
Volgens de heer Horsley ontstonden in die tijd drie grote woonarchitecten: J.E.R. Timmerman, Rosario Candela en Emery Roth. Hun grootse flatgebouwen in de Upper East Side zagen er aan de buitenkant vaak onopvallend uit, maar het interieur was pure luxe. Terwijl Carpenter wordt gecrediteerd voor het effenen van de weg in de ontwikkeling van luxe appartementen langs Fifth Avenue, en Roth ontwierp grootheden aan zowel de oost- als de westkant (inclusief de iconische San Remo-torens op Central Park West), wordt Candela vaak geprezen als de meester van plattegronden.
Candela, de immigrantenzoon van een Siciliaanse stukadoor, onderscheidde zich in 1927 als de architect van 960 Fifth Avenue - een gebouw The New York Times dan letterlijk ... 12 herenhuizen genoemd, op elkaar gebouwd. Een appartement, op de 10e en een deel van de 11e verdieping, bevatte 17 kamers, waaronder een twee verdiepingen hoge woonkamer van 60 bij 25 voet die naar verluidt de grootste was in een Amerikaans appartement.
In 1929 werkte Candela aan 27 verschillende projecten, waaronder de iconische appartementsgebouwen 740, 770 en 778 Park. In elk werd de grootste aandacht besteed aan de plattegronden, die zich onderscheiden door symmetrie, ruimtelijkheid, hoge plafonds en licht. De plattegrond ging over de stroom, zei meneer Horsley. Hoe de foyer leidt naar de woonkamer, die is verbonden met de eetkamer, die naast de keuken ligt, in de buurt van de bijkeuken en vervolgens de kamer van de meid.
De plattegrond ging over de stroom, zei meneer Horsley. Hoe de foyer leidt naar de woonkamer, die is verbonden met de eetkamer, die naast de keuken ligt, in de buurt van de bijkeuken en vervolgens de kamer van de meid.
Er waren openbare en privéruimtes - de woon- en eetkamers waren ontworpen voor openbaar vermaak, maar de utilitaire keuken en het bediendenverblijf waren privé en niet bedoeld om door gasten te worden gezien. Een open eetkamer met zicht op de keuken zou als een lage klasse worden beschouwd, zei meneer Horsley.
tot 1926 New York Times artikel getiteld New York Now Has Mansions in Flats, beschreef het unieke karakter van appartementen: In de nieuwste coöperaties zijn geen twee appartementen precies hetzelfde... Het is niet ongewoon dat de koper weigert te kopen totdat hij er zeker van is dat de lambrisering van zijn bibliotheek muren kunnen worden verwijderd naar het appartement dat hij in behandeling heeft. Het artikel ging verder met het beschrijven van het appartement van mevrouw William Vanderbilt op 660 Park: haar salon zal 46 bij 22 voet zijn, haar eetkamer bijna net zo groot en haar bibliotheek 23 voet lang en 18 voet breed. Kleedkamers zullen gunstig worden geplaatst. Het ‘huisje’ wordt voorzien van zeven masterbedrooms. Een appartement ontworpen voor de heer en mevrouw John North Willys op 820 Fifth kwam tegemoet aan de kunstcollectie van het paar: de salon is groot genoeg om een Rembrandt, een Frans Hals, een Velásquez en andere oude meesters te bevatten zonder te verdringen. Wat de bibliotheek betreft: De boekenkasten zijn in de paneelmuren geplaatst, waardoor er voldoende ruimte is voor drie meesterwerken. FOTO: Hoffelijkheid Warburg Realty
Appartementen stonden bekend om hun verspilde ruimte, wat betekent dat ze extra grote foyers, linnenkamers en butler's pantry's hadden. Appartementen in 770 Park kwamen met een kamer waar vuilnisemmers met stoom konden worden gereinigd. (Want eigenlijk, waarom niet?) Frederick Peters, president van Warburg Realty en een zelfverklaarde plattegrondfanaat, prees de grote, ronde foyers op 635 en 580 Park. De foyer-ervaring creëert het appartement, zei hij. Je hebt ruimte voor je in plaats van een krap klein niets.
Hoewel niet in een Candela-gebouw, spande het penthouse op Fifth Avenue 1107 de kroon voor luxueuze verspilde ruimte. Het werd ontworpen voor graanerfgename Marjorie Merriweather Post Hutton, die in het herenhuis woonde dat zou moeten worden vervangen om 1107 Fifth te bouwen. Ze verkocht haar huis pas nadat haar was beloofd dat het op de bovenste drie verdiepingen van het gebouw zou worden herbouwd. Het appartement met 54 kamers had een terras rondom, 17 badkamers, twee keukens, een ontbijtruimte, een eetkamer met houten lambrisering die groot genoeg was voor 125 gasten, een zilverkamer, een bakkerij, een koelruimte voor bloemen en bont, een linnenkamer, een wijnkamer, een paar garderobes voor mannen en vrouwen, een jurkenkast, een speelkamer en tientallen personeels- en werkkamers voor bedienden. De triplex, oorspronkelijk een huurwoning, werd in de jaren vijftig opgedeeld in zes co-op-appartementen.
De crash van 1929 en de daaruit voortvloeiende Grote Depressie vertraagde de hausse in luxeontwikkeling in de Upper East Side. Maar veel van wat in die tijd werd gebouwd, staat nog steeds. Deze gebouwen, waarvan sommige oorspronkelijk waren ontworpen als verhuur, zijn sindsdien allemaal omgebouwd tot de meest exclusieve coöpgebouwen in de stad.
Deze appartementen worden nog steeds tegen een premie verkocht, zei Wendy Greenbaum, een makelaar in Warburg die momenteel een co-op van $ 11,5 miljoen verkoopt aan 1185 Park Avenue. Ze gelooft dat luxekopers vaak van tevoren beslissen of ze een ouderwetse co-op of een nieuw appartement in een luxe wolkenkrabber willen. Co-ops zijn niet zo hoog geprijsd als condos, en dit verschil weerspiegelt het type eigendom, zei ze. (Volgens CityRealty zijn er momenteel 294 coöperaties met drie of meer slaapkamers op de markt in de Upper East Side met een gemiddelde vraagprijs van $ 6,3 miljoen. Vraagprijzen voor appartementen in de Upper East Side met drie of meer slaapkamers zijn gemiddeld $ 6,6 miljoen .)
Coöp-shoppers krijgen ook te maken met de elite coöp-boards van de Upper East Side, die berucht zijn vanwege het afwijzen van potentiële kopers (zie Sociale angst, pagina 38). 740 Park, beroemd om zijn miljardairs, heeft mensen als Barbra Streisand en Barbara Walters afgewezen. Coöp-gebouwen hebben ook veel strengere regels na de verkoop dan appartementen, waaronder beperkingen op renovaties. Je koopt een levensstijl aan, zei Corcoran-makelaar Tom DiDomenico, die momenteel een co-op van $ 7,25 miljoen op de markt brengt op 1120 Fifth Avenue.
En toch verdienen deze grootse woningen vaak renovatie - de levensstijl en behoeften zijn de afgelopen eeuw zeker veranderd. Het is bijna een gegeven dat ze gaan renoveren, zegt mevrouw Greenbaum van de kopers van vandaag. Het onderscheid tussen privé en openbare ruimte is niet langer een prioriteit - kopers geven de voorkeur aan meer open plattegronden met toegankelijke keukens, aldus beide makelaars. Bediendenverblijven hebben geen hoge prioriteit meer. In het appartement dat mevrouw Greenbaum vertegenwoordigt in 1185 Park, offerden de eigenaren een meidenkamer op om de keuken uit te breiden en te verplaatsen. Kopers hebben ook de neiging om meer of grotere badkamers te willen dan aangeboden in de oorspronkelijke plattegrond. In 1185 Park combineerden diezelfde eigenaren twee kleinere badkamers tot een groot hoofdbad.
Kopers zijn vaak verrast hoe moeilijk het kan zijn om deze co-op-appartementen te renoveren, zei Greta Weil, partner bij Weil Friedman Architects, een bedrijf in de Upper East Side. Volledig open plattegronden zijn in deze buurt bijna onmogelijk.
Maar precies krijgen wat je wilt, is zeldzaam. Kopers zijn vaak verrast hoe moeilijk het kan zijn om deze co-op-appartementen te renoveren, zei Greta Weil, partner bij Weil Friedman Architects, een bedrijf in de Upper East Side. Volledig open plattegronden zijn in deze buurt bijna onmogelijk, zei ze. Coöpbeperkingen, gecombineerd met sanitairconfiguraties van oude gebouwen, en dergelijke opzettelijke originele plattegronden zijn allemaal uitdagingen, merkte ze op. We proberen moderniseringen te temperen met de schoonheid van de oorspronkelijke lay-out.
Hedendaagse ontwikkelaars die de grootsheid van de oude lay-outs combineren met moderniseringen, voldoen meestal aan de vraag. Toen in 2012 een appartementencomplex met 30 appartementen 135 East 79th Street op de markt kwam, kochten kopers snel units met plattegronden die deden denken aan die van Candela: meerdere slaapkamers, ruime woonkamers, lange gangen. Voordat we begonnen met bouwen, interviewden we onze vrienden, variërend van begin dertig tot lege nesters, zei Thomas Brodsky, directeur van de Brodsky Organization, de ontwikkelaar van het gebouw. We wilden weten of ze de voorkeur gaven aan de klassieke of de open lay-out. We vonden hun reacties een gelijkmatige mix. FOTO: Hoffelijkheid The Corcoran Group
toekomstige teller gratis online
Dus nam Brodsky een compromis en bood hij klassieke lay-outs aan, met speciale kamers die geschikt waren voor formeel entertainment aan de oostkant van het gebouw, en moderne lay-outs, met open kamers en eetkeukens, aan de westkant. (Sommige units met klassieke lay-outs gebruikten een moderne draai aan het idee van verspilde ruimte met een gootsteen voor het snijden van bloemen of ruimte voor een spiegel en een bureau naast de damestoilet.)
De in Manhattan gevestigde ontwikkelaar Corigin richt zich ook op klassiek design aan East End Avenue 20, een appartement met 18 verdiepingen en 43 appartementen dat nu in aanbouw is in een verder rustige buurt. In ons onderzoek ontdekten we dat deze Carpenter- en Candela-gebouwen nog steeds een hoge prijs per vierkante voet hebben, zelfs als ze gerenoveerd moeten worden, zei Corigin-president Edward Baquero. Het bedrijf huurde Robert A.M. Stern, wiens esthetiek beslist naar het klassieke neigt (15 Central Park West en 30 Park Place, onder andere opdrachten), om appartementen te creëren met twee tot zes slaapkamers, grote foyers, privéterrassen, open haarden en butler's pantry's. De prijzen stijgen momenteel tot $ 12 miljoen voor een eenheid met vier slaapkamers.
Het voorzieningenpakket van het gebouw is bedoeld om een clubomgeving te creëren, zei de heer Baquero. In een appartement met 20 kamers aan East End 120 was er een balzaal, bibliotheek, muziekkamer, biljartkamer, wijnkelder, zei hij. We wilden dat repliceren, maar als een gemeenschappelijk element voor appartementseigenaren, onderhouden door het gebouw. Er zal ook een gated zijn koets veranda ingang die leidt naar een motorcourt met een geplaveide weg.
De heer Baquero noemde het ontwerpproces met de heer Stern streng, maar hij heeft er geen spijt van dat ze besloten het op zich te nemen. Je weet het gewoon als je die appartementen uit de jaren 1920 binnenloopt, zei hij. Het is subtiel en niemand weet waarom, maar het voelt geweldig. Er is een warmte en elegantie waardoor het als thuis voelt.
Hij ging verder, klinkend als elke New Yorker die verliefd is geworden op de geweldige architectuur van weleer: wat tegenwoordig in massa wordt geproduceerd, heeft dat gevoel gewoon niet meer.
