Skaters in Central Park kort nadat de Dakota werd gebouwd. Het is altijd een uitblinker geweest. New York dankt zijn skyline grotendeels aanspeculanten en egomaniakken, en de omtrek van Central Park is geen uitzondering. Van de wolkenkrabbers langs 57th Street tot de verrassend grote hoeveelheid flash-in-the-pan luxe ontwikkeling die is gestegen (en niet zelden naar beneden komt) te midden van de statige kalkstenen kolossen en grillige Art Deco-torens, de sfeer van deftige tijdloosheid van het gebied enigszins bedrieglijk kan zijn. Maar nooit als het om de Dakota gaat.
Ontworpen door Henry Hardenbergh - de architect die later de Plaza en het Waldorf-Astoria zou bouwen - en ontwikkeld door Edward Clark, een advocaat die fortuin maakte als mede-oprichter van de Singer Sewing Company, had de Dakota een bijna bovennatuurlijke aanwezigheid vanaf het begin. Hoewel het vaak herhaalde verhaal dat het zo werd genoemd omdat de Upper West Side zo afgelegen was als het gebied toen de Dakota werd gebouwd, niet waar is (Clark was gewoon gecharmeerd van westerse namen, zozeer zelfs dat hij voorstander was van het hernoemen van Eighth, Ninth, 10th en 11th avenues, Wyoming, Montana, Arizona en Idaho, respectievelijk), was het vanaf het begin een letterlijk hoogtepunt. Toen het in 1884 werd voltooid, waren er maar weinig andere gebouwen in de directe omgeving, behalve het recent gebouwde American Museum of Natural History en een paar rijtjeshuizen en hutten die waren overgebleven uit het snel verdwijnende agrarische verleden van het gebied. De noordelijke gevel van de Dakota, voltooid in 1884 en nog steeds een charmeur. (Kenneth Grant)
Maar belangrijker dan de rol die de Dakota speelde in de ontwikkeling van de westkant, was de rol die het speelde in de residentiële transformatie van de stad. Het was het eerste echt luxe appartementengebouw in New York, betoogt architectuurhistoricus Andrew Alpern in zijn nieuwe boek De Dakota: een geschiedenis van 's werelds bekendste flatgebouw ($ 55, Princeton Architectural Press), die op 13 oktober uitkomt.
De Dakota was het eerste flatgebouw dat goed genoeg was ontworpen om de hogere middenklasse te lokken en te behouden, die terughoudend waren om hun brownstones te verlaten voor een vorm van huisvesting die verband hield met huurkazernes. Zoals de heer Alpern opmerkt, had de Dakota een aantal antecedenten, maar het was de Dakota die uiteindelijk de bovenlaag van de stad won voor het wonen in een appartement met kenmerken zoals 14-voet plafonds, onderhoudende ruimtes met eiken en mahoniehouten panelen, state-of- hypermoderne keukens, liften en innovaties die bedienden en bezorgers op afstand hielden. De populariteit van het gebouw, waarvan de 65 oorspronkelijke appartementen allemaal verhuurd waren vóór de voltooiing van het gebouw, zorgde voor een veel dichtere residentiële ontwikkeling over het hele economische spectrum.
En in tegenstelling tot veel andere eens zo grootse gebouwen die in moeilijke tijden verkeerden, liet de opeenvolging van eigenaren die de Dakota als huur onderhouden tot het in 1961 coöp ging, de weelderige normen van het gebouw nooit wegglippen. Het bestuur van de coöp hield het op hetzelfde niveau en ging zelfs zo ver dat alle haarden weer in goede staat werden hersteld. Bovendien heeft de Dakota zijn indrukwekkende gestalte behouden zonder de stevigheid van een 740 Park of 834 Fifth, zijn allure versterkt door de vele beroemde artiesten, intellectuelen en sterren van toneel en scherm die het thuis hebben genoemd: Lauren Bacall en Rudolf Nureyev, Leonard Bernstein , en natuurlijk John Lennon en Yoko Ono. Henry Hardenbergh, de architect, die vervolgens de Plaza en het Waldorf-Astoria ontwierp.
The Braganca heeft onlangs een interview gehouden met de heer Alpern via e-mail, waarin we de constructie van de Dakota, zijn unieke kenmerken en waarom het zo'n sterke aantrekkingskracht op de collectieve verbeelding blijft uitoefenen, bespraken. Het gesprek is bewerkt voor lengte en duidelijkheid.
Waarom blijft de Dakota zo'n 130 jaar na de bouw zo'n bron van fascinatie? Ik geloof dat de Dakota erg bekend staat om de verkeerde redenen. Mensen over de hele wereld brengen het alleen in verband met de moord op John Lennon, vooral omdat die vreselijke daad plaatsvond bij de direct herkenbare grote ingang van het gebouw. En natuurlijk heeft de voortdurende residentie van zijn weduwe Yoko Ono de schijnwerpers op het gebouw gericht gehouden. Hoewel nu veel minder, de scène in de Dakota van de film Rozemarijn baby toegevoegd aan de wereldwijde zichtbaarheid van het gebouw.
Denk je dat meer recent gebouwde woongebouwen hetzelfde soort magnetisme zullen hebben? Een deel van de reden waarom de Dakota tot de verbeelding spreekt, is zijn hoge leeftijd en zijn verschijning als een overblijfsel uit een vroegere tijd. De meeste vergelijkbare gebouwen uit die periode zijn verdwenen en de overgebleven gebouwen kunnen de visuele impact van de Dakota niet verdragen. Het is een uniek monument, heel anders dan elk ander luxe appartementencomplex in de stad, en veel ouder en groter dan de meeste. De Osborne op West 57th Street en de Gramercy op East 20th Street zijn even oud, maar in het begin waren het mindere lichten en ze hebben nooit een mystiek ontwikkeld zoals de Dakota. Er zijn geen recent gebouwde gebouwen die volgens mij ooit in staat zijn om zo'n magnetisme te ontwikkelen.
U schrijft over hoe de Dakota het eerste echte luxe appartementengebouw was. Welke kenmerken onderscheiden het van de andere vroege appartementsgebouwen? De dingen die de Dakota extra speciaal en een echte pionier maakten (en waarom het kwalificeert als het eerste echt luxe appartementenhuis in New York) waren de ruimte en voorzieningen in elk appartement: zeer grote kamers en veel, zeer hoge plafonds, alle materialen, afwerkingen en details die te vinden zijn in een echt groots eengezinshuis, de nieuwste moderne apparatuur in de keukens en badkamers, elektrische verlichting in alle kamers en de openbare ruimtes (ter plaatse gegenereerd door de eigen dynamo's van de Dakota); ook grootte en grootsheid in het gebouw zelf (ontwikkelaar Clark zei dat maar heel weinig mensen het zich konden veroorloven om een paleis te bouwen om in te wonen, maar zijn huurders konden het zich veroorloven om in een paleis te wonen dat hij zou bouwen). Bovendien was er een promenade op het dak en speelruimtes voor kinderen op het dak (met uitzicht in alle richtingen in de wijde omtrek). Het siersmeedwerk op de droge gracht. ( ScoutingNY )
Wat was de droge gracht een gemeenschappelijk kenmerk van die tijd? Een droge gracht rond een gebouw creëert een dubbel voordeel door licht te geven aan de kelder en bescherming en privacy aan de appartementen op de eerste verdieping. In de late 19e en vroege 20e eeuw, toen trottoirs breder waren dan vandaag, was het een veel voorkomend kenmerk van luxe gebouwen. Zelfs met de inval van een gracht was er nog steeds een trottoir dat breed genoeg was. Toen de toename van het verkeer door de stad de drijfveer was om de wegen van de straten en lanen te verbreden, werden stoepen van woningen geschrapt en werden grachten gedempt, ten koste van vele grote gebouwen. Vervolgens werden de bouwwetten gewijzigd om te voorkomen dat er nieuwe werden gebouwd, omdat ze de openbare ruimte buiten de eigendomslijn van het onroerend goed betreden. Het appartement van wijlen actrice Lauren Bacall, dat bij Warburg wordt vermeld voor $ 23 miljoen en momenteel onder contract staat.
Gelooft u dat ontwikkelaars of architecten die nu werken net zo slim zijn in het reageren op onzichtbare behoeften en wensen van hun klanten als Clark en Hardenbergh? De architect die meteen in me opkomt is Robert A.M. Streng. Bob heeft iets extra's dat Hardenbergh duidelijk had: het vermogen om de doelen van de ontwikkelaar te begrijpen en een projectvoorstel te maken waarin zijn eigen ego (niet onbelangrijk) ondergeschikt is aan dat van de bouwer (vaak zelfs groter). Vergelijkbaar met wat Hardenbergh deed in de Dakota, neemt Bob ideeën over luxe leven gigantische stappen voor op de concurrentie en werkt vervolgens samen met de ontwikkelaar om het budget voldoende los te maken om de extra investering te doen waarmee Bobs ideeën kunnen worden gerealiseerd. Hij deed dat op spectaculaire wijze met 15 Central Park West, waar hij en de Zeckendorfs een over-the-top niveau van luxe creëerden dat onmiddellijk wenselijk werd onder de überrijken. Het bewijs van het concept is duidelijk in de astronomische wederverkoopprijzen die appartementen daar hebben gehaald.
Op het moment van de bouw van het gebouw werd de beslissing genomen om de hoofdingang op 72nd Street te plaatsen in plaats van Central Park West, wat tegenwoordig ondenkbaar lijkt voor een ontwikkelaar. Veel van de mooiste gebouwen in New York zijn toegankelijk via de zijstraat. Het grootse meesterwerk met kalkstenen gevel van McKim Mead and White op 998 Fifth Avenue heeft een grote 50 meter lange tent van ijzer en glas die de massieve toegangsdeuren aan East 81st Street beschermt. Daar zijn praktische redenen voor, omdat het gemakkelijker en minder opdringerig is om op een minder druk bezochte plek te komen en te gaan.zijstraat dan aan een grote laan. Veel andere nieuwere gebouwen hebben het beste van twee werelden door zowel laan- als zijingangen open en bemand te houden. 15 Central Park West doet dat met zijn oprit op 62nd Street en zijn voetgangersdeur op CPW. De eetkamer van Bacall - merk op hoe klein de tafel en stoelen eruitzien.
De Dakota bleef tot 1961 een huurwoning. Aan het eind van de 19e en het begin van de 20e eeuw waren er echter coöperaties. Waarom duurde het zo lang voordat de co-op aansloeg? De vroegste coöperaties waren de Hubert Home Clubs, waarvan The Chelsea er een was. Het waren hybriden die huurappartementen ter beschikking stelden waarvan het inkomen het onderhoud van het gebouw voor de inwonende eigenaren subsidieerde. Ze moesten professioneel worden beheerd, en dat werd met wisselend succes gedaan. Het is pas met de algemeen stijgende economische markten die we sinds het einde van de Tweede Wereldoorlog hebben ervaren en de verbeterde wetten voor coöperaties, dat ze tot bloei zijn gekomen.
Toen de Dakota werd geopend, had het een aantal van de modernste voorzieningen, maar het ontbreekt nu aan veel van die in nieuwe wolkenkrabbers, zoals zwembaden, yoga- en Pilates-kamers, conferentiecentra, enz. Wat een luxe gebouw is, is in de loop der jaren drastisch veranderd. In de jaren 1880 zou een enkele badkamer voldoende zijn geweest, zelfs voor drie of vier slaapkamers, omdat kleine wastafels in ingebouwde marmeren werkbladen voor het gemak in kasten zouden worden geplaatst en mensen gewoon niet naar het gebruik van de badkamer keken zoals we dat tegenwoordig doen. Kastruimte voor kleding in de luxe appartementen van vandaag beslaat veel meer vierkante meters dan ooit in het verleden. Om het complement van badkamers en kasten aan de moderne normen te brengen, offeren luxekopers vaak andere ruimte op en brengen ze aanzienlijke en dure wijzigingen aan. Sommigen accepteren deze lasten omdat ze houden van de elegantie en het cachet van een ouder gebouw. Anderen hebben alle toeters en bellen van een nieuw project nodig. Het is een van de drijvende krachten achter de vastgoedmarkt van New York dat de stad beide kampen kan ondersteunen. De film Rosemary's Baby gebruikte de Dakota voor buitenopnamen - en het lijkt erop dat het inspiratie was - hoewel de binnenscènes elders werden gefilmd. (Foto door Paramount Pictures/Getty Images)
Het gebouw staat bekend als de thuisbasis van actrices, intellectuelen, dansers en beroemde artiesten. Maar de eerste bewoners hadden nogal vaste banen, zoals uw boek illustreert: bankiers, advocaten, zakenlieden. Wanneer en hoe verschuift de bevolking van het gebouw naar meer artistieke bewoners? In het begin was het het bezadigde deel van de bevolking van New York dat het geld had om de luxe huur te betalen die de familie Clark voor de appartementen in rekening bracht. In de loop van de tijd werden er alternatieve nieuwere gebouwen gebouwd die aantrekkelijk waren voor de rijken van de stad, die altijd het nieuwste en het beste wilden. Maar de Dakota bleef een visueel uniek en romantisch ogend gebouw, dat intellectuelen en kunstliefhebbers aansprak.
Was er iets dat je enorm heeft verrast tijdens het onderzoeken van dit boek? Toen ik heel goed keek naar de vele vroege foto's van het gebouw die ik ontdekte, was ik zeer verrast om te ontdekken hoe verschillende aspecten van de architectuur van het gebouw zich in de loop van de tijd ontwikkelden. In het bijzonder was ik er altijd van uitgegaan dat het paar enorm grote, door gas aangedreven, aan de muur gemonteerde lampen aan weerszijden van de ingang origineel waren voor het gebouw. Ze zien er zeker bij uitstek geschikt en eerbiedwaardig uit. In feite waren het late toevoegingen, net als de met koper beklede wachtkamer en het paar gietijzeren urnen op ronde sokkels.
Een van je vorige boeken is Hold-outs! over kleine gebouwen die grote ontwikkelingen in de weg stonden, waar u samen met wijlen Seymour Durst aan schreef. Hoe is de samenwerking tot stand gekomen? Seymour was een oude vriend met wie ik regelmatig uit eten ging. Ons gesprek zou zeer uiteenlopen, maar ging vaak over een actueel probleem dat hij had bij het creëren van een onroerendgoedassemblage waarvan hij hoopte dat het uiteindelijk de locatie zou worden van een volledig kantoorgebouwproject. Hij ging persoonlijk om met de holdouts die hij tegenkwam. Een bijzonder gedenkwaardig gesprek bevatte verhalen over verschillende situaties uit het verleden die hij had meegemaakt of waarvan hij wist. Toen ik zei, Seymour, daar staat een verhaal voor een boek, antwoordde hij: Dus schrijf het maar!
