Co-ops zijn de schoollunchtafels van onroerend goed in New York.Illustratie door Phil Wrigglesworth waar woont hailey baldwin?
INMet hun reputatie (verdiend of niet) voor ondoorzichtigheid, exclusiviteit en fussiness, zijn coöperaties de beroemde lunchtafels op de middelbare school van onroerend goed in New York City. En, zoals zelfs in de best gereguleerde tween-squadrons zal gebeuren, moet je soms iemand gewoon vertellen dat je geen vrienden meer wilt zijn.
Met andere woorden, zet ze uit. Het is niet gemakkelijk om mensen kwijt te raken, zegt Citi Habitats-agent Amer Jan, die de afgelopen vijf jaar in het bestuur van zijn Kew Gardens-gebouw heeft gezeten. Je neemt iemands huis mee. Maar soms moet het.
Stel je bijvoorbeeld voor dat je buurman een hamsteraar is die zijn dagen doorbrengt met het roken van sigaretten voor de televisie en af en toe kleine huisbranden aansteekt met eigenzinnige flitsen van as. Oh, ook, hij en zijn vrouw hebben een bedwantsenplaag die zich door het hele gebouw verspreidt.
Dit was de situatie in een zaak die Steve Wagner, medeoprichter en partner bij vastgoedadvocatenkantoor Wagner Berkow, enkele jaren geleden behandelde voor een coöpbestuur. Hij herinnerde zich dat nadat een andere bewoner bedwantsen in hun appartement had ontdekt, het gebouw een bedwants-snuffelende hond binnenbracht om de bron van de plaag uit te roeien.
Die hond begon net achterwaartse salto's te maken voor het appartement van [het paar], en toen ze de deur openden [bedwantsen] waren overal, zei hij.
'Ik ken geen borden die daar zitten en zeggen: 2W, we vinden ze niet leuk, we gaan achter ze aan. ’ zei Degenshein, sprekend over het vooruitzicht van een coöperatief bestuur.
Het gebouw had de eigenaren op de hoogte gebracht van de branden, het hamsteren en de bedwantsen, en hen instructies gegeven over hoe ze de problemen konden verhelpen, zei Wagner. Maar ze deden er om wat voor reden dan ook niets van. En dus startte het bestuur een juridische procedure om ze eruit te schoppen. Uiteindelijk kwamen de twee partijen tot een overeenkomst zonder naar de rechtbank te gaan. Het echtpaar verliet hun appartement en het gebouw verkocht hun eenheid binnen het jaar.
In een andere ontruimingszaak waar Wagner aan werkte, bleek een bewoner drugs te dealen vanuit zijn appartement. Hij irriteerde zijn buren ook met rook en luide muziek de klok rond en zou zelfs een vrouwelijke bewoner hebben betast toen ze naar hem toe ging om te klagen. Maar pas toen een vrouw beweerde dat ze in zijn appartement was verkracht (door iemand anders dan de eigenaar), verhuisde het gebouw om te ontruimen.
Die zaak werd ook geregeld voordat hij naar de rechtbank ging, wat volgens Wagner vrij typerend is in zijn ervaring. Wanneer coöperaties aandeelhouders voor de rechter dagen, doen ze dat meestal in het kader van de zogenaamde Pullman-procedure, die zijn naam ontleent aan 40 W. 67th Street v. Pullman , een rechterlijke uitspraak uit 2003 waarin werd vastgesteld dat coöperaties huurders konden uitzetten wegens verwerpelijk gedrag.
Een voorbeeld vindt momenteel plaats in een woongebouw in Midtown South, waar de raad van bestuur een spoedvergadering bijeenriep om het wangedrag van een van de bewoners aan te pakken. De advocaat van de raad van bestuur hield een presentatie waarin hij voorstelde om de eigendomsovereenkomst van de aandeelhouder te beëindigen, het appartement terug te krijgen en juridische kosten terug te vorderen. Onder verwijzing naar het gedrag van de aandeelhouder in kwestie als steeds gevaarlijker, toonde de advocaat videobeelden en e-maildocumenten en speelde een voicemail-opname af als bewijs. De aandeelhouder, die bij de vergadering aanwezig was, kon zich verweren, maar meer dan 90 procent van de aandeelhouders stemde voor uitzetting.
En hoewel de New Yorkse co-op-overlevering vol staat met verhalen over kleine ruzies en persoonlijkheidsconflicten die ontaarden in complete eigendomsoorlogen, zei Dale Degenshein, een coöperatie- en condo-advocaat bij Stroock, dat uitzettingen meestal gepaard gaan met dergelijk verwerpelijk gedrag.
Ik ken geen borden die daar zitten en zeggen: '2W, we vinden ze niet leuk, we gaan achter ze aan', zei Degenshein, sprekend over het vooruitzicht van een te groot bereik van het coöpbestuur. Persoonlijkheden en hoe mensen problemen met hun buren aanpakken, kunnen op niet-officiële basis een impact hebben, zoals dat met alles doet. En er zijn soms beschuldigingen dat een bestuurslid een persoonlijke klacht heeft, maar je hebt nog steeds bestuursdocumenten die moeten worden gevolgd en andere mensen in het bestuur om als checks and balances te fungeren.
Desalniettemin is elke situatie waarin een kleine groep van je buren een grote stem heeft in je lot, rijp voor een wending naar het samenzweerderige. Vooral als er inderdaad iets raars aan de hand lijkt te zijn.
BOND New York-agent Carole Cusani heeft onlangs een vriendin geholpen die ontdekte dat ze onverwachts uit haar gebouw werd gezet. Het ging om de hond van de vrouw, die enkele jaren geleden een andere bewoner had gebeten. Ze kreeg een waarschuwing na dat incident, maar het leek niet te duren, en de hond beet enige tijd later een andere eigenaar.
Na het tweede knabbelen vertelde het bestuur van het gebouw de vrouw dat ze stappen moest ondernemen om de situatie te verhelpen, zei Cusani. Dit hield in dat de hond werd gemuilkorfd wanneer deze zich in de openbare ruimte bevond en hem meenam met de dienstlift in plaats van de hoofdpassagierslift.
En ze schreef een brief waarin ze zei dat ze zou gehoorzamen, en ze begon de hond te muilkorven en met de dienstlift naar beneden te brengen, zei Cusani. Maar ongeveer een maand of zo later kreeg ze uit het niets een brief van de advocaat van de coöperatie waarin stond dat ze haar een bevel tot uitzetting dienden.
De brief was ondertekend door de bestuursvoorzitter en zei dat ze haar binnen tien dagen weg wilden hebben, zei ze. Ze kon het niet begrijpen omdat ze had gedaan wat ze van haar vroegen. Dus belde ze me in complete paniek op.
Nadat ze contact hadden opgenomen met de beheermaatschappij van het gebouw, kwamen Cusani en haar vriend erachter dat de brief zogenaamd per ongeluk was verzonden. De bestuursvoorzitter beweerde ondertussen geen kennis te hebben van de procedure, ondanks dat zijn handtekening op het uitzettingsbevel stond, merkte Cusani op.
Ik weet niet wat er is gebeurd, zei ze. Maar in de tussentijd waren er vijf dagen waarop [haar vriend] een wrak was.
ISeerder deze zomer had The Braganca een first-person account van komiek Bill Dawes, die zei dat zijn coöperatie hem had uitgezet omdat hij een kamer in zijn huis op Airbnb had verhuurd. Dit, zei Dawes, ondanks het feit dat de regeling legaal was volgens de meervoudige woningwet van de stad en dat hij was gestopt met het verhuren van de kamer nog voordat de coöperatie hem een bericht had gestuurd met het verzoek dit te doen.
Over het algemeen zijn ongeautoriseerde onderverhuur een geweldige manier om uit je coöp-gebouw te worden gegooid.
Volgens Dawes was de stemming om hem uit te zetten bijna unaniem, waarbij een bestuurslid hem vertelde dat hij niets van de zaak afwist, maar gewoon 'de lijn wilde doortrekken' omdat hij bezig was zijn eenheid te verkopen.
Voor sommige oren klinkt het verhaal van Dawes misschien als een klassiek voorbeeld van de gevreesde coöp-bestuurspolitiek. (Dawes vertelde de Braganca dat hij momenteel in beroep gaat tegen de beslissing van de rechtbank voor huisvesting.) En vergeleken met bijvoorbeeld drugs dealen en branden stichten, lijkt een beetje Airbnb-bijzaak ongevaarlijk genoeg. Maar advocaat Wagner zei dat hij niet verrast was dat de raad van bestuur was verhuisd. Kortetermijnverhuur in woongebouwen is een veiligheidsrisico, betoogde hij. Ze hebben niet de extra brandbeveiligingen, de uitgangsborden, de noodverlichting die hotels hebben.
Over het algemeen zijn ongeautoriseerde onderverhuur een geweldige manier om uit je coöp-gebouw te worden gegooid. Kathy Murray van Douglas Elliman zei dat ze verschillende klanten kent die brieven van hun bestuur hebben ontvangen nadat ze hun eenheden hadden verhuurd zonder het juiste proces te doorlopen. Het is verleidelijk om een kortere weg te nemen, aangezien het verkrijgen van goedkeuring om een coöperatie onder te verhuren bijna net zo vervelend kan zijn als het verkrijgen van goedkeuring om te kopen.
Je moet belastingaangiften indienen, bankafschriften, persoonlijke referentiebrieven, professionele referentiebrieven, een interview doen, alles, zei Murray.
In feite zei Jan van Citi Habitat dat de enige ontruiming die zijn gebouw tijdens zijn tijd in het bestuur heeft uitgevoerd, te wijten was aan een ongeautoriseerde onderhuur. De eigenaar was verhuisd en huurde de unit, maar in plaats van het standaard aanvraagproces te doorlopen, stuurde hij het bestuur een handgeschreven brief waarin stond dat er enkele familieleden zouden komen wonen.
En ze wilden geen bestuursinterview doen, en er was geen aanmelding, en dus zonder de goedkeuring van het bestuur, kwamen [mensen] in, zei Jan. We hebben nooit de kans gekregen om ze te [interviewen]. We wisten niet eens of ze familie waren. Ons vermoeden was dat ze dat niet waren.
Nadat de eigenaar opnieuw weigerde een behoorlijke aanvraag in te dienen, sleepte het gebouw hem voor de rechter en ontruimd.
Een andere eigenaar bleek een grotere uitdaging te zijn, herinnert Jan zich. Enkele jaren geleden installeerde een oudere bewoner illegaal een wasmachine in haar keuken, wat een schimmelprobleem veroorzaakte dat een reeds bestaande luchtwegaandoening verergerde waaraan ze leed. Ze kwam naar de coöperatie en eiste dat ze het schimmelprobleem zouden oplossen.
Dus zeiden we: 'O.K., geef ons toegang tot het appartement zodat we iemand kunnen binnenhalen om de schimmel te verwijderen', zei Jan. Maar, bang dat ze de wasmachine zouden vinden, weigerde ze.
In plaats daarvan belde ze de stad om te klagen, en de stad stuurde een inspecteur om de situatie te onderzoeken. Hij vond de schimmel, maar de vrouw verborg op de een of andere manier de wasmachine tijdens zijn bezoek, zei Jan. Dat is dus nooit in twijfel getrokken.
En natuurlijk moet de coöperatie het appartement in goede staat houden, dus kregen we een boete [van de stad], zei hij. Er was dus een periode van ongeveer zes maanden tot een jaar waarin we heen en weer gingen, waar ze constant klaagde over de schimmel maar ons geen toegang tot het appartement gaf. En we waren ook onvermurwbaar dat we haar niet zomaar een blanco cheque zouden geven [om het werk zelf te doen].
De situatie loste zichzelf pas op toen de vrouw naar die geweldige coöperatie in de lucht ging. We kwamen achter de wasmachine, zei Jan, toen wij en haar familie haar appartement binnengingen nadat ze was overleden.
