Eric Fischer heeft tientallen jaren aan gegevens over huizenprijzen in SF ontdekt.(Foto: Jared Erondu/Unsplash) Ik weet niets over Eric Fischer, behalve dat hij een waanzinnige held is.
Net als iedereen die onlangs heeft geprobeerd in San Francisco te wonen , Fischer is erg geïnteresseerd in woonlasten. In tegenstelling tot alle andere dergelijke personen, besloot Fischer echter om bij te dragen aan dit gesprek door de diepte van moderne historische gegevens over hen te verdubbelen.
Tot nu toe ging de meest geciteerde informatie over de huizenprijzen in SF terug tot 1979, toen de stad begon met het bijhouden van de gemiddelde huurprijs van appartementen met twee slaapkamers die op één zondag per jaar in de San Francisco Chronicle werden geadverteerd.
Helaas voor deze gegevens is 1979 toevallig ook het jaar waarin de burgemeester van San Francisco, Dianne Feinstein, een verbod oplegde huurbevriezing die overging in huurcontrole . Als u wilt discussiëren over de voordelen van huurcontrole - en in het handjevol Amerikaanse steden met snel stijgende huizenprijzen, wie niet? - uw argumenten aan beide kanten zullen niet erg nuttig zijn zonder enige informatie over de situatie voordat huurcontrole zodat je iets hebt om mee te vergelijken.
Dus Fischer vond de controlegegevens voor de huur. Hij verzamelde het zelf …door vele, vele uren door oude beeldbestanden en microfilms van de San Francisco Chronicle te bladeren. 
Microform lezers.(Foto: Tom Rolfe/Wikimedia Commons)
Fischer praat veel over zijn methodologie in zijn excellente post over dit project , zaterdag gepubliceerd. Hier is de korte samenvatting: zijn methodologie is niet perfect, maar het is solide en ik zie geen geweldige manieren om het te verbeteren.
In plaats van daar verder op in te gaan, bestaat deze blogpost om opnieuw benadrukken wat zijn nieuwe gegevens onthulden : deze grafiek. 
Huurprijzen.(Foto: Eric Fischer)
Dat, mijn vrienden, is 70 jaar huizenprijzen in San Francisco. Er zijn wat ups en downs, maar voor het grootste deel is er een heel simpele trend: 6,6 procent.
Dat is het bedrag dat de huur sinds 1956 gemiddeld elk jaar is gestegen. Dat was zo vóór de huurcontrole; het was waar na de huurcontrole. Het was niet helemaal waar tijdens de technologiebubbel van 2000, maar het was nog steeds een beetje waar en het werd daarna weer waar.
6,6 procent is 2,5 procentpunt sneller dan inflatie, wat niet veel lijkt, maar als je het 60 jaar op rij doet, betekent dat huizenprijzen verviervoudigen vergeleken met al het andere dat je moet kopen.
Dat is slecht. Maar dat is SF vandaag, vergeleken met 1956.
Dus wat zorgde ervoor dat de prijzen omhoog gingen? Dat is het echt opwindende deel van Fischer's ontdekking. Gewapend met zijn gegevens beantwoordde hij die vraag min of meer. 
Mediaan gevraagde maandelijkse huurEric Fischer
Dit is zo dichtbij als je ooit zult zien een antwoord op het leven, het universum en alles.
Het is een grafiek die de huizenmarkt in San Francisco bijna perfect voorspelt met behulp van slechts drie variabelen:
- Het aantal banen in San Francisco County.
- Het aantal plaatsen in San Francisco County waar mensen kunnen wonen.
- Het totale bedrag dat wordt betaald aan iedereen die werkt in San Francisco County.
Het is allemaal samengevat in de formule bovenaan de grafiek. Als u me waarden voor (1), (2) en (3) hierboven zou geven, dan zou ik u met verbazingwekkende nauwkeurigheid kunnen voorspellen hoeveel het gemiddelde appartement met twee slaapkamers in San Francisco in die situatie zal kosten om te huren.
Hieruit volgt dat als we konden verandering (1), (2) of (3), dan kunnen we misschien veranderen wat het kost om een woning in San Francisco te huren. Hier is hoe Fischer een scenario samenvat waarin, volgens zijn formule, de appartementsprijzen met 67 procent zouden dalen:
Er zou een stijging van 53% van het woningaanbod (200.000 nieuwe eenheden) of een daling van de CPI-gecorrigeerde salarissen met 44% of een daling van de werkgelegenheid met 51% nodig zijn om de prijzen met tweederde te verlagen.
OK, dus dit zou de manier zijn om San Francisco net zo betaalbaar te maken als (laten we zeggen) Portland zou zijn voor beide ieders salaris halveren , of vuur de helft van hen af , of laat de bevolking van de stad snel groeien met ongeveer 50 procent , tot ongeveer 1,2 miljoen, terwijl het aantal woningen nog sneller toenam.
Shit.
Maar wacht , zou je kunnen zeggen. Praag heeft ongeveer 1,2 miljoen inwoners. Milaan heeft ongeveer 1,2 miljoen inwoners. Dat zijn leuke steden. Het zou eigenlijk prima zijn als San Francisco Praag zou worden, vooral als de prijzen met tweederde zouden dalen.
Dat is waarschijnlijk waar. Het probleem is dat als je snel Praag binnenkomt, duizenden ontwikkelaars failliet moeten gaan, omdat (weet je nog?) de huren met 67 procent zouden dalen, zodat al die ontwikkelaars de leningen die ze hadden afgesloten om die 200.000 nieuwe huizen te bouwen, niet zouden kunnen afbetalen .
Nu ik erover nadenk, klinken duizenden failliete ontwikkelaars misschien ook niet zo slecht voor jou. Maar geloof me, het klinkt slecht voor de ontwikkelaars. Daarom zou er nooit een situatie kunnen zijn waarin particuliere ontwikkelaars zoveel nieuwe huizen tegelijk zouden toevoegen - ze zouden stoppen met bouwen lang voordat die terugkeer naar het paradijs kon plaatsvinden.
Zoals ik het zie, laat dit ons met een paar interessante lessen voor San Francisco :
1. Het toevoegen van nieuwe eenheden gaat meestal alleen maar: voorkomen dat de shit erger wordt .
1a. Dat is nog steeds een goede zaak.
twee. Huurcontrole lijkt geen grote oorzaak van het probleem te zijn per se. Shit was vroeger slecht; shit was slecht na; shit werd niet opmerkelijk beter of slechter voor de gemiddelde appartementzoeker, tenminste als je in 1956 begint. (Aan de andere kant is er iets vreemds aan de hand in Fischer's vroege prijsgegevens uit de jaren 40. Als je de dip van 1950-1960 weglaat in huren, dan begint alles vóór de huurcontrole in 1979 meer op een plateau te lijken. Hier is zijn eerste grafiek weer voor de goede orde.) 
CPI-aangepaste geadverteerde huur.(Foto: Eric Fischer)
2a. De manier waarop huurcontrole er toe kan doen indirect is als het indirect leidt tot minder nieuwe eenheden , bijvoorbeeld omdat het mensen een reden geeft om te protesteren of aan te klagen om te voorkomen dat ontwikkelaars kleine oude huurgecontroleerde gebouwen vervangen door grote nieuwe marktconforme gebouwen. Dat is best begrijpelijk van de kant van de arme mensen, maar het is nog steeds een slechte uitkomst, want (zoals de formule van Fischer suggereert) houdt elk mooi nieuw dak de prijzen een beetje laag omdat de rijke mensen eronder de mensen uit de middenklasse niet verdrijven van onder hun middelmatige daken, enzovoort, totdat iemand in een tent belandt.
2b. Toch is er geen duidelijk teken in deze gegevens dat huurcontrole dit extra anti-nieuwbouweffect op San Francisco heeft gehad. Nogmaals: shit was vroeger slecht. Shit was slecht daarna.
3. Het verlagen van de ontwikkelingskosten voor infill zou helpen als er manieren zijn om dat te doen zonder andere dingen te veel te verknoeien.
4. Als er iets is voorkomen dat de woningmarkt voldoende nieuwe woningen bouwt voor nieuwkomers , dan moet het waarschijnlijk iets zijn dat rond 1960 of eerder is aangekomen.
Ik stop op dit punt met praten over San Francisco, omdat San Francisco me deprimeert. Kortom, ik denk dat San Francisco naar de klote is.
Dat is balen. Het is een geweldige plek. 
Een uitzicht vanuit een park in San Francisco.(Foto: Foto: Torbakhopper/Flickr)
In plaats daarvan ga ik afsluiten met een les voor steden die sneller banen en/of rijkdom toevoegen dan huizen, maar die nog niet San Francisco zijn: Portland, Seattle, Austin, Denver, Minneapolis. Misschien Oakland en Los Angeles en San Diego en DC nog steeds.
Blijf voor de liefde van God huizen toevoegen. Blijf huizen toevoegen zodat het niet erger wordt en je niet vastzit in een verlies-verlies-verlies-shitstorm zoals San Francisco.
En terwijl je dat doet...
Huur controle? Deze specifieke huurder is nerveus, maar zeker, probeer het misschien zolang je hard werkt om ervoor te zorgen dat het niet in de weg staat om door te gaan met het toevoegen van huizen.
Eindeloze wildgroei? Dat houdt de huizen goedkoop (vraag maar aan Atlanta, Dallas en Phoenix), maar het verpest de planeet en het lijkt ons dikker en eenzamer te maken, en auto's zijn duur. Dus probeer misschien herenhuizen te maken als je kunt. Herenhuizen zijn geweldig. Cliff en Claire Huxtable woonden in een herenhuis. Duplexen zijn ook leuk. Veel steden hebben het zelfs illegaal gemaakt om een van deze te bouwen. Dat is gek.
Belastingen om openbare of andere sociale woningen te creëren? De armste mensen zullen zich nooit een marktconforme woning kunnen veroorloven, en mensen in goedkope maar leefbare huisjes komen veel minder in de problemen dan mensen in tenten. Dus ja, waarschijnlijk is het een goed idee om belastingen te gebruiken om goedkope maar leefbare huisjes voor arme mensen te bouwen, terwijl je ook zoekt naar andere manieren om mensen uit de armoede te helpen.
Massale ontslagen? Nou, blijkbaar zouden die de huren verlagen, maar op de een of andere manier denk ik niet dat ze de burgemeester herkozen zouden krijgen.
Maar wat je ook doet, zeker kopen Eric Fischer een drankje als je hem ziet. Hij verdiende het.
Michael Andersenis een schrijver in Portland, Oregon. Hij is @andersem op Twitter.
