Ze bezaten enkele van de beste klasse A-kantoorpanden van het land - het 62 verdiepingen tellende Aon Center in Los Angeles, One City Center in Houston, 522 Fifth Avenue in New York - maar ze waren altijd op zoek naar meer. Onder leiding van oprichter en CEO Scott Lawlor, hoe sneller hun vastgoedimperium groeide, hoe sneller Broadway zich haastte om nog meer kantoorgebouwen te veroveren, van Californië tot New York.
Hun Macklowe-achtige strategie: kantoorpanden binnenhalen met leningen met een hoge hefboomwerking, wachten tot de huren stijgen en de gebouwen binnen twee jaar met winst verkopen.
Maar de crash van de markt heeft ervoor gezorgd dat de nieuweling meer gekneusd is dan zijn oudere rivalen. Inderdaad, het negen jaar oude bedrijf kreeg zijn smaak voor risico precies op het verkeerde moment. Ze kochten in 2006 en 2007 28 kantoorpanden in het hele land, tegen prijzen die volgens critici toen al te hoog waren, in tegenstelling tot slechts negen kantoorpanden die tussen 2001 en 2003 werden gekocht.
De nieuwe spelers in de branche zijn degenen die echt het hardst zijn getroffen, zei Edward A. Mermelstein, advocaat voor bedrijfs- en onroerendgoedzaken in New York City. Hun bekendheid is zoveel groter omdat de meeste van hun acquisities binnen een korte tijdspanne plaatsvonden.
De heer Mermelstein voegde eraan toe dat meer gevestigde vastgoedspelers beter waren geworden na het doorlopen van de laatste paar neerwaartse cycli, omdat ze begrijpen dat als je eenmaal meer dan 50, 60 procent gebruikt, je jezelf mogelijk blootstelt.
Nu is Broadway in gebreke gebleven met kortetermijnleningen voor meer dan een dozijn gebouwen, en twee van hun eigendommen zijn afgeschermd. Om het nog erger te maken, was Lehman Brothers de belangrijkste geldschieter van Broadway voor veel van deze gebouwen, waaronder 10 eigendommen, waaronder één in New York, gekocht op 15 mei 2007. De vraag is nu of ze het nodige kapitaal kunnen aantrekken om hun leningen af te betalen en te overleven.
Het lijdt geen twijfel dat het bedrijfsmodel van Scott erg op het randje leefde, zei directeur Dan Fasulo van Real Capital Analytics. Het is duidelijk dat hij vast kwam te zitten zonder stoel toen de muziek stopte.
VERKOPEN IS MISSCHIEN DE enige manier waarop Broadway het benodigde kapitaal kan aantrekken om hun kortlopende leningen af te betalen, die verschuldigd zijn voor drie kantoorpanden, ondanks een recente deal met Lehman, volgens Real Capital Analytics: 280 Park Avenue, de Park Avenue Atrium en het Union Bank of California Center in Seattle (340 Madison is mogelijk ook in de problemen).
Hun huidige eigendommen zijn slechts een fractie waard van waarvoor Broadway ze heeft gekocht. Hoewel James Hennessy van Broadway zijn timing beschreef om in juli 2007 500 West Monroe in Chicago te kopen voor $ 336,7 miljoen als ideaal, is het pand nu slechts $ 63 miljoen waard. (Broadway vermeed ternauwernood de afscherming van het gebouw, dat voor een vierde leeg staat, door een deal te sluiten met geldschieters, nadat ze in februari 2009 een lening niet hadden betaald.) En 280 Park Avenue, dat ze in november 2007 voor $ 1,25 miljard kochten met Lening van $ 1,1 miljard - is nu slechts een tiende waard van waar Broadway het voor kocht: $ 147 miljoen. Pagina's:1 twee 3 4
