De keuken, met de woonkamer op de achtergrond, op 117 First Place in Carroll Gardens. (Stefano Ukmar/STAD) Ideaal gelegen op een tijdloos en rustigMet bomen omzoomde straat, dit herenhuis uit 1930 biedt een onderscheidende plek om naar huis te bellen, koesterde de vermelding voor 117 First Place, in Carroll Gardens, die in de eerste week van januari debuteerde. De bijbehorende foto's benadrukten de elegante trappen van het huis, de hardhouten vloeren en luchtige plafonds - al die gewilde kenmerken van Brownstone Brooklyn, met het bijbehorende prijskaartje. Een detail zou echter kopers van zelfs een paar jaar geleden verrast hebben: de aanbieding was alleen voor de bovenste twee verdiepingen.
Natuurlijk verwacht niemand $ 2 miljoen om een ?? geheel herenhuis in Carroll Gardens meer. Maar in dit geval was het niet eens voldoende om die twee verdiepingen veilig te stellen - er volgde snel een biedingsoorlog en het pand ging een paar weken later in contract voor $ 2,17 miljoen. Om eerlijk te zijn, kijken die verdiepingen uit op een van de meest gewilde straten in een van de meest gewilde buurten van de gemeente (en een van de meest gewilde schooldistricten). Ze omvatten ook drie slaapkamers, 2,5 badkamers en een dakterras - een royale brok, zo niet helemaal het geheel van het herenhuis, ideaal, in al zijn dubbele salon, pocketdeur, formele eetkamer, hoekje-en-crannied glorie , die overdaad aan ruimte die een groot deel van de aantrekkingskracht van een herenhuis omvat in een door ruimte uitgehongerde stad als New York. 117 First Place, waar een recente condo-verkoop de $ 2 miljoen overschreed. (Stefano Ukmar/STAD)
Maar Brooklyn is niet langer alleen de outlet in de buitenwijken voor Manhattanieten die op zoek zijn naar meer ruimte, maar een bestemming op zich, en de ruimte in veel buurten heeft ook Manhattan-achtige premiums en prijzen bereikt. Desalniettemin behoudt de idylle van het herenhuis zijn glans - zoals de transactie op 117 onderstreept - of men nu daadwerkelijk eigenaar is van het hele gebouw of niet.
Er zijn veel mensen die in een brownstone willen wonen, maar ze kunnen het zich niet veroorloven of ze willen niet alles regelen, legt Terry Naini uit, van Town Residential, die de vermelding had voor de 117 First duplex, die zich onderscheidde als een van de grotere segmenten die er zijn.
Elk groot appartement in een brownstone heeft de neiging om tegen een premie te verkopen, zei mevrouw Naini; vorig jaar verkocht ze een flat van 1.900 vierkante meter aan 277 President voor $ 2,4 miljoen. Kopers vragen echt om brownstone-eenheden en er zijn niet zoveel grotere.
Natuurlijk is de huidige mode voor het samenwerken en condoleren van herenhuizen slechts een echo van de eerdere rage in Manhattan, die zijn bloeitijd beleefde tijdens de vastgoedhausse in de jaren 80, en illustreerde dat voor alle concurrentie van nieuwbouw , gaven veel kopers de voorkeur aan een appartement in een gracieuze brownstone boven een strakke doos. Velen doen dat nog steeds: een ruime coöperatie met twee slaapkamers in een herenhuis in Gramercy Park South 13, bijvoorbeeld, vraagt momenteel $ 4,5 miljoen, inclusief een felbegeerde sleutel van het park. Hoewel in Brooklyn, waar nieuwbouw schaars is en de blijvende kracht van herenhuizen ruimschoots wordt geïllustreerd, de vraag naar dergelijke eenheden zo groot is dat ze zelden op verzoek verkopen, laat staan eronder.
***
Een drukke vierbaans verkeersader begrensddoor straten van arbeidershuizen met vinylwanden, is Bushwick Avenue niet bepaald de landelijke omgeving die mensen zich voorstellen als ze de woorden Brownstone Brooklyn horen, maar het heeft wel herenhuizen, en voor degenen die op zoek zijn naar dat ongrijpbare cijfer van $ 1 miljoen, is het in veel opzichten de harde stop van de Brooklyn Brownstone-droom. Er zijn aangebouwde rijtjeshuizen in buurten die nog moeten worden opgeknapt, maar zoals de Corcoraanse makelaar Mark Martov opmerkte, zouden de arbeiderswoningen waarschijnlijk niet komen met de zichtbare bakstenen en ouderwetse schoorsteenmantels van zijn pand in 1090 Bushwick, laat staan binnenluiken of plafondmedaillons. 1090 Bushwick Avenue (Property Shark)
waar gouden sieraden te verkopen voor de beste prijs
En hoewel 1090 die en vele andere fantasievolle Victoriaanse accenten mist die kopers misschien een paar straten naar het westen vinden, zoals de ingelegde hardhouten vloer in een herenhuis aan Hancock Street dat meneer Martov net heeft verkocht, merkte hij op dat Bed-Stuy nu serieus geld waard was.
En dus liet de eigenaar van 1090, O&B Properties, het gebouw ombouwen tot twee duplexen van ongeveer 1.000 vierkante meter, elk met nieuwe mechanica en strakke nieuwe keukens, die hij van plan was te verkopen als appartementen. Toen we er waren, had het een contract voor $ 1,07 miljoen na meerdere biedingsoorlogen, waarbij de koper koos voor een meer traditionele manier om de ene eenheid te verhuren en in de andere te wonen.
Bed-Stuy is erg duur geworden en ik denk dat veel klanten het gevoel hebben dat ze de boot hebben gemist door twee jaar geleden geen brownstone te kopen, vertelde de Brooklyn-ontwikkelaar Avi Tarshish me aan de telefoon. tot tientallen voordat de prijzen stegen. Dit is een van de dingen die ertoe hebben geleid dat ik momenteel 102 eigendommen in Bed-Stuy bezit, waaronder een herenhuis op Lexington en Bedford dat wordt omgebouwd tot appartementen.Iedereen wil een brownstone bezitten.
Hoewel een brownstone de heilige graal blijft, aarzelen sommige kopers bij het vooruitzicht om een heel huis te onderhouden, vooral degenen die gewend zijn aan de gemakken van een full-service gebouw in Manhattan. Dat is misschien de reden waarom appartementen veel sneller verkopen dan eengezinswoningen, zei Douglas Elliman-makelaar Alex Maroni, die een aantal van dergelijke transacties heeft afgehandeld, waaronder 420 Franklin, een herenhuis met vier eenheden in Bed-Stuy, waarvan op de begane grond twee -slaapkamer duplex haalde afgelopen zomer 9.000 op. (Het huis in zijn geheel was in 2012 voor $ 545.000 verkocht.)
Bijvoorbeeld, op 181 Park Place, de notering van de heer Maroni in Prospect Heights, waar twee van de drie eenheden een contract hadden bijna voordat ze op de markt kwamen, zei hij dat hij niet eens tijd had om foto's op te hangen. Een van de eenheden in contract vraagt $ 2,75 miljoen; toen het hele gebouw, niet-gerenoveerd, vorig jaar voor $ 2,99 miljoen werd vermeld, waren er geen kopers.
Inderdaad, het idee om een elegant wrak aan te pakken in een achterlijke buurt is niet iets dat de transplantaties in Manhattan aanspreekt zoals het ooit deed. Ze willen niet de Park Slope van 30 jaar geleden; ze willen de Park Slope van nu, het sprookjesachtige tafereel met kersenbloesems en voorbijrijdende kinderen op scooters, zoals een makelaar het uitdrukte.
*** Een interieur op Franklin Avenue 420 in Bed-Stuy.
Toen Brooke Safford, een makelaar bijCorcoran, die vorig jaar het appartement op de tweede verdieping op MacDonough Street 76, net ten oosten van Tompkins Avenue in Bed-Stuy op de lijst zette, adviseerde ze de eigenaren om $ 599.000 te vragen, een ambitieuze prijs voor het gebied gezien het feit dat de eenheid iets verlegen was van 800 vierkante meter. voeten en had slechts één badkamer. Maar nadat het in een biedingsoorlog voor $ 625.000 of $ 810 per vierkante voet was verkocht, werd ze overvallen door telefoontjes van ontwikkelaars die geïnteresseerd waren in soortgelijke conversies.
Voor ontwikkelaars is de aantrekkingskracht van herenhuisconversies eenvoudig, vooral in bekende buurten waar het moeilijk is om locaties voor nieuwbouw te vinden en lokale bestemmingsplannen vaak toch iets uitsluiten dat groter is dan een herenhuis. (Laat me veel zien in Park Slope waar je een gebouw van drie verdiepingen kunt plaatsen! vroeg een makelaar toen hem werd gevraagd naar het gebrek aan appartementen in de buurt. Laat me dat zien!) 420 Franklin in Bed-Stuy, waar afgelopen zomer een duplex op de begane grond werd verkocht voor $ 859.000.
Een makelaar merkte ook op dat het ook ideale projecten zijn voor kleinere ontwikkelaars, die grotere marges nodig hebben dan de opbrengst van een herenhuis, maar die niet over het kapitaal beschikken dat nodig is voor nieuwbouw.
En terwijl een groot deel van de kopers van Manhattan verlangen naar glazige hoogbouw, worden de herenhuizen in Brooklyn voorlopig beschouwd als, of zelfs wenselijker dan nieuwbouwwoningen. Wie verhuist tenslotte naar Park Slope om op het charmeloze Fourth Avenue te wonen?
Als mensen naar Park Slope verhuizen, willen ze in een brownstone in een met bomen omzoomde straat zijn, zei Jody Kriss, een mede-oprichter van East River Properties, dat bekend staat om het doen van dergelijke conversies, waaronder 364 Union Street in Park Slope en de aanstaande 432 Tenth Street.
Ik kan een walk-up op de vijfde verdieping in Park Slope verkopen voor meer dan een niet-geciteerd luxe gebouw op Fourth Avenue met een fitnessruimte en een portier, zei meneer Kriss. Hij voegde eraan toe dat lage gemeenschappelijke kosten dergelijke eenheden ook aantrekkelijk maakten, aangezien ze meestal in de lage honderden zijn voor basisonderhoudsdiensten in plaats van voor de lage duizenden in met voorzieningen beladen portiersgebouwen.
De heer Kriss zei dat dergelijke conversies het beste werken voor eigendommen die waarschijnlijk geen pool van kopers zullen aantrekken die bereid zijn $ 6 miljoen of meer uit te geven. Als er mensen zijn die samen meer dan vijf gezinnen willen doorbrengen, houdt het op.
Dat is de reden waarom dergelijke verbouwingen het vaakst over gentrificerende buurten golfen, en afnemen wanneer de prijzen voor eengezinswoningen de $ 7 miljoen of $ 8 miljoen beginnen te overschrijden, zoals in plaatsen als Brooklyn Heights en Cobble Hill. Te weten: de meeste coöperaties en appartementen in een herenhuis in Manhattan dateren uit de jaren tachtig en negentig, toen de prijzen hoog genoeg waren gestegen om de vraag te stimuleren, maar voordat ze zo hoog werden dat deling als een goede ontwikkelingsstrategie werd uitgesloten.
Of de prijzen in zeer gewilde buurten zo snel zullen blijven stijgen, is natuurlijk een raadsel, en met kleinere gebouwen kan het ingewikkeld worden: financiering kan moeilijk zijn in kleine appartementen en coöperaties , met veel banken die aarzelen om leningen te verstrekken voor onroerend goed met slechts een paar eenheden. En een doodlopende of moeilijke buurman kan een broodnodige dak- of boilerreparatie belemmeren, om nog maar te zwijgen van het potentieel voor echt bittere debatten over ganginrichting die bekend zijn bij menig groter coöp-bestuurslid. 364 Union Street, een East River Properties-project in Carroll Gardens dat inspeelde op de lokale vraag naar units met drie slaapkamers.
Desalniettemin zeggen makelaars dat de vraag naar dergelijke eenheden waarschijnlijk alleen maar zal toenemen, hoewel de prijzen mogelijk niet dienovereenkomstig stijgen. De duplex op 117 First Place is bijvoorbeeld nauwelijks de enige die de grens van $ 2 miljoen overschrijdt; net deze week kwam een 1.555 vierkante meter grote drie-slaapkamer op 147 Bergen Street in Boerum Hill op de markt voor $ 2.095 miljoen, of 1.347 per vierkante voet. Het zal waarschijnlijk dat of meer opleveren, hoewel makelaars zeggen dat wanneer de prijzen boven de grens van $ 2 miljoen stijgen, de pool veel zeldzamer wordt, vooral omdat, met uitzondering van ontwikkelaars en flippers, de meeste huizen in Brooklyn zullen worden gebruikt als hoofdwoningen, geen pieds-à-terre van de ultrarijken.
De meeste Manhattanieten beginnen hun zoektocht op scholen, maar velen van hen realiseren zich dat ze zijn geprijsd uit de districten waar ze willen kopen, zelfs als het gaat om twee slaapkamers, zei Compass-makelaar Gabriele Sewtz. En wanneer drie slaapkamers zo schaars zijn dat ze $ 1,8 miljoen of $ 1,9 miljoen beginnen te raken, zeggen veel mensen: 'Nou, als ik zoveel uitgeef, wil ik een tuin, ik wil kunnen barbecueën.'
Toch is een groot deel van de landelijke aantrekkingskracht van Brooklyn de afgelopen jaren opgepoetst door leningen van dat drukke eiland aan de overkant van de rivier: de echte openbare scholen en de Barney's, de superieure koffie en onmogelijk te reserveren restaurants, dus misschien zijn de bewoners zullen leren zich ook aan te passen aan het wonen in een appartement - misschien wel het meest opvallende kenmerk van Manhattan.
En voor degenen die dat niet willen? Ze kijken al verder dan die mooie brahmaanse buurten waar 12-voet-plafonds en mahonie overheersen, naar historisch werkende enclaves zoals Windsor Terrace en Kensington, waar voor $ 1,5 miljoen nog steeds een huis kan worden gekocht, ook al zijn ze bekleed met hout, baksteen of-horror of horror-vinyl.
